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Agevolazioni IMU e TASI abitazioni in comodato

Agevolazioni IMU e TASI abitazioni in comodato

Domande e Risposte di Cesare Cava

Ecco alcune domande chiare ed utili su IMU E TASI ABITAZIONI IN COMODATO

01. Il mio Comune aveva assimilato all’abitazione principale gli immobili concessi in comodato gratuito a parenti, l’esenzione spetta anche per il 2016?
 
A partire dal 1° gennaio 2016, l’assimilazione all’abitazione principale è stata eliminata e pertanto le abitazioni non di lusso concesse in comodato sono tenute al versamento dell’IMU e della TASI, seppure con alcune agevolazioni.
 
02. Quali sono le agevolazioni previste per gli immobili concessi in comodato ai familiari?
 
La base imponibile dell’IMU è ridotta del 50% per gli immobili ad uso abitativo, con esclusione delle abitazioni rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado che le utilizzano come abitazione principale.
Il beneficio spetta a condizione che vi siano ulteriori requisiti:
-       il contratto di comodato deve essere registrato,
-       il comodante deve essere proprietario di un solo immobile in Italia e deve risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato,
-       oppure, in alternativa al punto precedente, il comodante oltre all’immobile concesso in comodato deve possedere nello stesso comune un’altra abitazione non di lusso, adibita a propria abitazione.
 
03. Quali sono i riferimenti normativi e i chiarimenti ministeriali da utilizzare per verificare caso per caso?
 
La novità normativa è stata introdotta dall’articolo 1 comma 10 della Legge n. 208 del 25 dicembre 2015 e il Ministero dell’economia e delle finanze ha fornito i chiarimenti applicativi con la risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016.
 
04. Le agevolazioni sono uguali in tutti i comuni oppure ogni ente locale potrebbe assumere regole e decisioni diverse?
 
Tutti i comuni dovranno dare attuazione alla legge nazionale e quindi applicare la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado (genitori-figli e figli-genitori), in base ai requisiti sopra indicati.
Ogni comune potrebbe inoltre regolamentare ulteriori benefici per le abitazioni concesse in comodato, in termini di aliquote o di requisiti, è quindi sempre opportuno verificare il regolamento IMU 2016 del proprio comune pubblicato sul sito dell’ente.
 
05. La riduzione della base imponibile del 50% vale anche ai fini TASI?
 
La normativa richiama sempre e soltanto l’IMU, ma la risoluzione ministeriale n. 1 /DF del 17 febbraio 2016, ha chiarito che l’agevolazione si applica anche ai fini TASI, tenuto conto che la base imponibile della TASI è la stessa dell’IMU.
 
06. Nel regolamento IMU del mio comune e prima ancora dell’ICI, non vi era obbligo di registrare il contratto di comodato, posso continuare a beneficiare dell’agevolazione o dal 2016 cambiano le regole?
 
La riduzione del 50% della base imponibile per l’abitazione concessa in uso gratuito ai figli o ai genitori, seppure in essere da anni con accordo verbale o scritto, deve essere obbligatoriamente registrato con imposta di registro fissa di 200 euro, altrimenti vi è la perdita del beneficio fiscale. 
 
07. In presenza di tutti i requisiti e dopo avere registrato il contratto di comodato ho altri adempimenti da eseguire per avere lo sconto IMU e TASI?
 
E’ necessario presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017 con la quale vengono forniti al comune gli estremi dell’immobile concesso in comodato e i dati della registrazione del contratto.
La dichiarazione dovrà essere presentata soltanto il primo anno e rimarrà valida per il futuro fino a modifica delle condizioni.
 
08. Nel caso di due coniugi proprietari al 50% dell’abitazione concessa in comodato al figlio, la riduzione della base imponibile al 50% spetta a entrambi?
 
Il beneficio deve essere analizzato singolarmente in base ai requisiti dei due coniugi e quindi potrebbero pagare in modo diverso. Laddove soltanto il marito avesse i requisiti, mentre la moglie fosse proprietaria di più appartamenti, il primo pagherebbe la sua quota di IMU e TASI sulla base imponibile ridotta al 50%, mentre la moglie pagherebbe la sua quota di IMU e TASI sulla base imponibile non ridotta.
 
09. La riduzione della base imponibile vale soltanto per l’abitazione concessa in comodato o anche per il garage?
 
Le pertinenze seguono gli stessi benefici del bene principale e quindi la riduzione compete anche per il garage o il posto macchina concesso in comodato insieme all’abitazione, sempre nel limite di una pertinenza per categoria C/2, C/6 e C/7.
 
10. La legge afferma che la riduzione spetta soltanto se il comodante è proprietario di un solo immobile, si deve intendere riferito all’abitazione o a qualsiasi immobile come un negozio o un terreno?
 
La normativa richiama sempre il concetto di “un solo immobile”, ma la risoluzione ministeriale del 17 febbraio 2016 ha chiarito che l’agevolazione attiene agli immobili a uso abitativo e pertanto il concetto di “un solo immobile” deve intendersi riferito a “una sola abitazione”.
Questo significa che un contribuente può fruire della riduzione della base imponibile del 50% per comodato al figlio anche se è proprietario di un appartamento e di tre terreni, in quanto è intestatario di una sola abitazione.
 
11. Sono proprietario della casa in cui vivo con mia moglie, di un appartamento nello stesso comune concesso in comodato a nostra figlia e di una nuda proprietà di un appartamento in montagna, posso pagare l’IMU e la TASI ridotta per l’immobile in comodato?
 
La risposta è positiva, in quanto la soggettività passiva ai fini IMU e TASI compete soltanto sui due appartamenti posti nel comune di residenza, in quanto la nuda proprietà dell’appartamento in montagna non deve essere considerata, tenuto conto che il soggetto passivo di tale immobile è l’usufruttuario.
 
12. Possiedo tre appartamenti non di lusso nel comune dove abito, nel primo vi risiedo, il secondo è in comodato a mio figlio e il terzo è in corso di ristrutturazione e quindi non è abitabile, posso avere l’agevolazione per l’immobile dato in comodato?
 
L’agevolazione non spetta perché sono tre appartamenti di proprietà, a prescindere dal fatto che uno di questi non è abitabile, e quindi sull’immobile concesso in comodato l’IMU e la TASI dovranno essere calcolate sul 100% della base imponibile e con le aliquote stabilite dal comune.
 
13. Sono proprietaria di due abitazioni nello stesso comune, di cui una vuota e una concessa in comodato a nostro figlio, e risiedo con mio marito in un appartamento di sua totale proprietà, posso pagare l’IMU e la TASI sulla casa concessa in uso a nostro figlio, con la riduzione del 50%?
 
La riduzione non può essere applicata nonostante la proprietà di due abitazioni nello stesso comune, in quanto i due immobili devono essere utilizzati entrambi come abitazione principale, uno dal comodante e l’altro dal comodatario. In questo caso un appartamento è vuoto e quindi non è rispettato il requisito, in quanto non è utilizzato dalla proprietaria come abitazione principale.
 
14. Ho la proprietà di un solo appartamento al 100%, dato in uso gratuito a mio figlio che vi risiede, e abito in un altro comune in una casa di mio marito. A seguito di sentenza di separazione il giudice mi ha assegnato l’uso dell’appartamento in cui vivevo con il mio ex marito, come devo pagare le tasse sull’immobile di mia proprietà?
 
L’immobile concesso in comodato al figlio non può beneficiare della riduzione della base imponibile al 50%, in quanto l’assegnazione del diritto d’abitazione sull’immobile dell’ex coniuge, a seguito della sentenza di separazione, determina la soggettività passiva su due abitazioni poste in due comuni diversi.
 
15. La riduzione della base imponibile spetta anche nel caso di concessione in comodato gratuito a parenti in linea retta di primo grado di un garage, senza l’appartamento?
 
Il comodato di un solo garage, senza un appartamento, non rientra nell’attuale normativa che beneficia la concessione in comodato gratuito delle unità immobiliari a uso abitativo. Diverso è il caso in cui il garage sia concesso in comodato insieme all’abitazione principale, in tale ipotesi è considerato una pertinenza dell’abitazione e per entrambi gli immobili si applica la riduzione della base imponibile del 50%.
 
16. Il mio comune ha stabilito l’aliquota IMU ordinaria del 7,6 per mille e per gli immobili in comodato a parenti il 5 per mille, come devo calcolare l’imposta per l’unico immobile posseduto e concesso in comodato a mio figlio con contratto registrato?
 
In presenza di tutti i requisiti, è possibile abbattere la base imponibile dell’appartamento del 50% e su tale valore applicare l’aliquota agevolata stabilita dal comune e pari al 5 per mille.
In questo caso il contribuente potrà utilizzare l’agevolazione statale, ai fini della base imponibile, e l’agevolazione comunale, ai fini dell’aliquota ridotta.
 
 
17. Nel caso di comodato registrato e in presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge per il beneficio, come deve essere pagata la TASI dalla comodante e dal comodatario?
 
Il comodatario dal 2016 non deve pagare la TASI, in quanto è stata abolita l’imposta sull’abitazione principale anche per il conduttore.
Il comodante è invece tenuto al versamento della TASI secondo la quota stabilita dal comune, tra il 70% e il 90%, calcolata sulla base imponibile ridotta del 50%.
 
18. Il regolamento del comune in cui vivo, ha stabilito l’aliquota ridotta del 4 per mille per i comodati a parenti fino al terzo grado; trattandosi di abitazione in uso gratuito dalla nonna al nipote quali agevolazioni possono essere applicate?
 
Il caso non rientra nel beneficio della normativa nazionale, che limita l’agevolazione ai parenti in linea retta di primo grado, pertanto non potrà essere ridotta la base imponibile del 50%.
Rimane invece valida l’agevolazione di aliquota fissata dal comune e quindi l’imposta dovrà essere calcolata nella misura del 4 per mille sul 100% di base imponibile.
 
19. Un appartamento acquistato al 50% con mia moglie è stato dato in uso gratuito a mia madre, trattandosi dell’unica proprietà e vivendo in affitto nello stesso comune possiamo pagare l’IMU e la TASI dimezzata?
 
Il beneficio spetta per la sua quota di comproprietà dell’immobile, in quanto è rispettato il rapporto di parentela in linea retta di primo grado tra lei e sua madre, mentre per sua moglie il beneficio non è applicabile, in quanto tale legame di parentela non è presente.
La signora dovrà pertanto pagare la propria quota di IMU e TASI sulla base imponibile ordinaria senza riduzioni.
 
20. Il contratto di comodato deve essere registrato entro quale termine?
 
La registrazione del contratto di comodato deve avvenire entro venti giorni dalla data dell’atto e può essere eseguita presso l’agenzia delle entrate con il pagamento di 200 euro con il modello F23 e con il codice tributo 109T.